전세 곰팡이 도배 집주인 세입자 누가 내나 — 결로 vs 환기 부족 가르는 기준 + 곰팡이 도배 비용표 공개 (집주인 거절 시 대응법)
이 글의 목차
전세집 벽지에 곰팡이가 올라왔는데 집주인은 "환기를 안 해서 그렇다"고 하고, 세입자는 "단열이 안 되는 집"이라고 합니다. 나갈 때 "도배비 100만원 빼고 돌려줄게요"라는 말까지 나오면 감정싸움으로 번지죠.
전세 곰팡이 도배 비용을 집주인이 내느냐 세입자가 내느냐는 곰팡이 자체가 아니라 '원인'이 가릅니다. 건물 쪽 원인이면 집주인, 세입자 관리 소홀이면 세입자, 둘이 섞이면 비율대로 나눕니다. 이 글은 1,000건+ 실제 견적 데이터와 임대차 분쟁 기준을 바탕으로 ① 책임을 가르는 기준 ② 곰팡이 도배 비용표 ③ 집주인이 거절할 때 대응 순서를 정리했습니다.
이 글은 곰팡이·결로 쪽에 집중한 심화편입니다. 도배 전반의 부담 주체(통상손모·감가상각·원상복구 특약)는 전세 도배 비용 부담 — 집주인 vs 세입자 누가 내나 글에서 먼저 다뤘어요.
책임은 4가지 유형으로 갈립니다
곰팡이 분쟁은 100% 한쪽 책임인 경우보다 원인이 섞인 경우가 훨씬 많습니다. 유형별로 정리하면 이렇습니다.
| 유형 | 대표 원인 | 책임 주체 | 도배비 분담 |
|---|---|---|---|
| 구조적 하자 | 배관 파열, 옥상 방수층 균열, 외벽 침수, 외벽 단열 부족 | 집주인 100% | 공사비·피해 도배비 전액 집주인 |
| 세입자 과실 | 환기 전무, 실내 빨래 대량 건조, 창문 열어둔 채 빗물 유입 | 세입자 100% | 곰팡이 제거·도배 전액 세입자(단, 감가상각 적용) |
| 하자 방치 | 외벽 결로가 시작됐는데 알리지 않아 벽 전체로 번짐 | 쌍방 | 단열 보강은 집주인, 방치로 커진 도배·가구 손상은 세입자 일부 |
| 원인 복합 | 단열 부족 + 환기 소홀이 함께 작용 | 쌍방 | 집주인 50~70% : 세입자 30~50% 수준 |
여기서 승패를 가르는 건 법리보다 기록입니다. 민법 제634조는 수리가 필요한 상태를 세입자가 지체 없이 집주인에게 알리도록 합니다. 제때 알리지 않아 집주인이 고칠 기회를 잃었다면 집주인이 질 책임 범위가 줄어들 수 있어요.
결로 vs 환기 부족, 이렇게 구분합니다
가장 다툼이 많은 지점입니다. 집주인은 "환기 부족", 세입자는 "결로(단열 문제)"라고 하니까요. 현장에서 쓰는 판단 신호는 다음과 같습니다.
| 관찰 포인트 | 구조 결로·누수 쪽 | 생활 습관·환기 쪽 |
|---|---|---|
| 위치 | 외벽 모서리·창가·천장 모서리 등 차가운 면에 반복 | 가구 뒤·옷장 안 등 공기가 안 도는 곳에 국한 |
| 환기·제습 후 | 해도 같은 자리에 재발 | 습도를 낮추면 멈춤 |
| 비 올 때 | 비 온 뒤에만 젖으면 누수 의심, 비와 무관하게 늘 축축하면 결로 | 비와 무관 |
| 다른 세대·방 | 같은 라인 외벽 세대에서도 발생 | 해당 세대만 심함 |
| 번지는 방식 | 물길을 따라 얼룩, 벽지 들뜸 | 검은 점이 넓게 퍼짐 |
한 가지 주의할 점이 있습니다. "가구 뒤에 생겼으니 세입자 책임"이라는 결론도 위험합니다. 외벽 자체가 지나치게 차가워 결로가 생겼는지, 단열 상태는 어땠는지까지 같이 봐야 해요. 반대로 집주인이 "다른 호실은 괜찮은데 이 집만 그렇다"고 주장해도 그것만으로 세입자 과실이 확정되지는 않습니다.
원인이 애매하면 곰팡이 제거 견적만 받지 말고 원인 점검이 가능한 업체(누수 탐지·단열 진단)에 상태를 확인받으세요. 누수 탐지 비용은 누수 탐지 비용 글에 정리돼 있어요.
곰팡이 도배 비용 — 평형별·자재별 범위
곰팡이 도배는 일반 도배보다 비싸게 나옵니다. 벽지만 갈면 같은 자리에 다시 올라오기 때문에, 곰팡이 제거와 방습·단열 처리가 같이 붙기 때문이에요.
1) 전체 도배 기본 단가 (곰팡이 처리 제외)
| 평형 | 합지 | 실크 |
|---|---|---|
| 24평 / 59타입 | 80만~150만원 | 150만~210만원 |
| 30평 / 74타입 | 140만~180만원 | 200만~260만원 |
| 34평 / 84타입 | 160만~210만원 | 240만~300만원 |
2) 곰팡이 때문에 추가되는 공정 (방 1칸 기준)
| 공정 | 비용 | 언제 필요한가 |
|---|---|---|
| 셀프 곰팡이 제거 | 1만~3만원 | 벽지 표면 초기 곰팡이, 안쪽은 깨끗 |
| 창틀 실리콘·코킹 재시공 | 창 1개소 5만~15만원 | 창가로 빗물·찬 공기가 스며들 때 |
| 결로 도배(단열초배지·방습지 포함) | 40만~90만원 | 일반 도배 대비 30~50% 상승 |
| 전문 곰팡이 제거 + 항균 처리 | 50만~120만원 | 벽지를 뜯으니 시멘트 면까지 검게 번짐 |
| 벽 철거 후 단열 재시공 | 150만~280만원 | 매년 같은 자리에 반복되는 결로 |
| 외벽 크랙 보수·방수 | 150만~300만원 이상 | 결로가 아니라 누수일 때 |
현실에서는 "곰팡이 제거 + 결로 도배"처럼 묶이는 경우가 많아서, 곰팡이가 번진 방 한 칸을 제대로 잡으면 보통 100만~200만원대에 수렴합니다. 결로 해결 단계별 비용은 결로 해결 비용 글에서 자세히 비교했습니다.
왜 같은 곰팡이인데 견적이 이렇게 벌어지나
- 곰팡이 깊이: 벽지 표면에서 끝났는지, 초배지·시멘트 면까지 갔는지에 따라 1만원대 셀프와 50만~120만원 전문 시공으로 갈립니다.
- 원인 해결 포함 여부: 벽지만 교체하는 견적과 단열·방습층까지 만드는 견적은 몇 배 차이가 납니다. 원인이 단열이라면 앞의 것은 내년에 다시 내야 하는 돈이에요.
- 자재 등급: 실제 견적에서 인건비는 업체마다 같고, 벽지 원자재와 추가 자재에 따라 총액이 10만~25만원 차이 났습니다. 같은 곰팡이 현장이라도 합지냐 실크냐, 단열초배지를 쓰느냐가 차이를 만듭니다.
- 시공 범위: 한 면만 하느냐, 방 전체냐, 천장·몰딩 포함이냐. 실제 견적 사례에는 33평 도배 공사 한 건이 541만원까지 올라간 경우도 있는데, 위 표의 상한을 크게 넘는 건 대개 범위가 넓거나 자재가 고급인 견적입니다.
- 빈집이냐 거주 중이냐: 가구를 옮기고 보양하는 비용이 붙습니다.
세입자 과실이어도 '전액'은 아닙니다
세입자 책임으로 결론이 나도 새 도배비를 그대로 물어줄 의무는 없습니다. 벽지는 수명이 있는 소모재라서 남은 가치(잔존가치)만 청구할 수 있어요.
- 벽지 내용연수는 자료에 따라 5~6년으로 봅니다.
- 입주 때 이미 5~6년 넘은 벽지였다면 잔존가치는 사실상 0원에 가깝습니다.
- 집주인이 100만원을 청구하고 도배한 지 3년 된 벽지라면(6년 기준) 최대 50만원, 세입자 과실이 50%로 정리되면 25만원 선까지 내려갑니다.
- 곰팡이가 한 면에만 났는데 집 전체 도배비를 청구하는 것도 막을 수 있습니다. 부분 보수가 가능한지부터 따집니다.
그래서 "도배비 100만원 내세요"라는 말을 들으면 총액을 보지 말고 세부 내역(범위·면적·벽지 연식)을 요구하세요. 총액만 적힌 청구서는 협상할 여지가 가장 큰 청구서입니다.
집주인이 거절할 때 — 대응 5단계
수선을 요구했는데 "환기 탓"이라며 거절하거나 "조금 더 지켜보자"며 미루는 경우, 아래 순서대로 가면 됩니다.
- 닦기 전에 기록: 방 전체 사진 + 곰팡이 부위 근접 사진을 찍고 발견 날짜를 적습니다. 원인을 확인하기 전에 닦거나 도배로 덮으면 판단 근거가 사라져요. 입주 때 찍어둔 사진이 있으면 같이 보관하세요. 입주 사진이 없다면 입주 전 도배 상태 사진 체크리스트를 참고하세요.
- 문자·카톡으로 통지: "안방 외벽 쪽에 곰팡이가 번지고 있습니다. 환기와 제습을 하는데도 반복되어 누수나 단열 문제인지 점검 부탁드립니다." 정도면 충분합니다. 답변도 캡처해 두세요.
- 내용증명: 답이 없거나 거절하면 우체국 내용증명으로 수선 요구를 정식 통보합니다. 발송만으로 법적 효력이 생기지는 않지만 "언제 무엇을 요구했는지"를 증명해 줍니다.
- 분쟁조정 신청: 임차주택의 유지·수선 의무 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회 조정 대상입니다. 한국부동산원 임대차분쟁조정이나 대한법률구조공단에서 신청하며, 수수료는 1만~10만원, 절차는 60일 이내입니다.
- 그래도 안 되면 소송 검토: 금액이 작으면 소액사건으로 갈 수 있지만, 그 전에 조정 단계에서 대부분 정리됩니다.
밑줄 친 「한국부동산원 임대차분쟁조정」 글씨(↗)를 누르시면 새 탭에서 신청 페이지로 이동합니다(이 글은 그대로 남아요).
하지 말아야 할 것: 월세를 임의로 깎거나 안 내기. 집주인에게 "지체 중인 차임" 빌미를 줘서 오히려 불리해집니다. 먼저 조정·상담을 거치세요.
실제 조정 사례에서 배울 점
보증금 500만원·월세 55만원 계약에서 결로·곰팡이가 방 곳곳에 번져 가구·옷 등 100만원 상당 피해가 나고 냄새로 거주가 어려워진 사건이 있습니다. 집주인은 "다른 호실은 멀쩡한데 이 집만 그렇다, 문 닫고 빨래를 말린 탓"이라고 했고, 제습기도 빌려줬다며 도배·청소 원상회복 비용을 요구했습니다. 조정위원회는 양쪽 주장만으로는 곰팡이가 생기고 번진 원인을 알 수 없다고 보았고, 서로 손해배상을 청구하지 않고 일부 비용을 공제한 뒤 합의해지하는 쪽으로 정리됐습니다.
이 사건이 보여주는 건 하나예요. 원인을 입증할 자료(사진·문자·점검 기록)가 없으면 전액 승소도 전액 패소도 아닌 '서로 포기' 쪽으로 갑니다. 자료를 쌓은 쪽이 협상에서 유리한 이유입니다.
이사 나갈 때 보증금에서 도배비를 뺀다고 하면
- 보증금에서 뺄 수 있는 건 세입자가 실제로 물어야 할 손상분뿐입니다. 햇빛 변색·노후 같은 통상손모는 세입자 몫이 아니에요.
- 누수·결로처럼 집주인이 고칠 범위의 원인으로 생긴 곰팡이는 세입자 관리 소홀로 볼 수 없습니다.
- 금액은 그대로 받아들이지 말고 면적·자재·시공 범위가 적힌 견적서를 요구하세요. 보증금 반환이 지연되면 이사 전 임차권등기 같은 보호 수단도 검토할 수 있습니다.
- 계약서에 "퇴거 시 원상복구" 같은 포괄 문구가 있어도 통상손모까지 세입자가 부담하기로 한 것으로 보지는 않습니다.
정리 — 이것만 기억하세요
- 곰팡이가 아니라 원인이 책임을 가릅니다. 누수·구조 결로는 집주인, 환기 소홀은 세입자, 복합이면 5:5~7:3 안팎으로 나눕니다.
- 곰팡이 도배 비용은 전체 도배(34평/84타입 합지 160만~210만원, 실크 240만~300만원)에 곰팡이 처리(방 1칸 50만~120만원)와 결로 도배(40만~90만원)가 붙습니다.
- 세입자 과실이어도 벽지 연식만큼 감가상각을 뺀 잔존가치만 부담합니다.
- 발견 즉시 사진 → 문자 → 내용증명 → 조정 순서를 지키세요.
내 집 도배 견적이 위 범위 안에 있는지 궁금하다면 도배 견적 계산기에서 평형과 벽지 등급만 고르면 1분 안에 범위를 볼 수 있어요. 로그인이나 연락처 입력 없이 무료입니다.
대표 이미지: Lauren Forando / Unsplash
자주 묻는 질문
전세집 곰팡이 도배비는 집주인이 내나요, 세입자가 내나요?
곰팡이가 생겼다는 사실이 아니라 '왜 생겼느냐'로 갈립니다. 누수·외벽 단열 부족·방수 불량처럼 건물 쪽 원인이면 민법 제623조 수선의무에 따라 집주인이 고치고 도배비도 집주인 몫입니다. 창문을 거의 안 열고 실내 빨래·가습기로 고습도를 유지하는 등 세입자 관리 소홀이 원인이면 세입자가 부담합니다. 단열 부족과 환기 소홀이 겹친 경우가 가장 흔한데, 이때는 집주인 50~70%·세입자 30~50% 수준으로 나눠 상계하는 게 실무 흐름입니다.
결로 곰팡이는 환기를 안 해서 생긴 거니까 세입자 책임 아닌가요?
아닙니다. '환기를 안 했다'는 집주인 주장만으로 원인이 확정되지 않습니다. 환기·제습을 했는데도 같은 외벽 모서리에 반복된다면 단열 부족 같은 구조 문제를 의심해야 하고, 대한법률구조공단 조정사례에서도 양쪽 주장만으로 원인을 알 수 없다고 보고 서로 손해배상을 청구하지 않는 쪽으로 합의가 정리된 적이 있습니다. 반대로 외벽에 장롱을 밀착해 놓고 곰팡이를 장기간 방치했다면 세입자 과실이 인정될 수 있어요. 핵심은 곰팡이를 발견한 즉시 사진과 문자로 집주인에게 알렸느냐입니다.
곰팡이 도배 비용 얼마나 들어요? 24평·34평 기준으로요.
전체 도배만 하면 24평/59타입은 합지 80만~150만원, 실크 150만~210만원이고, 32~34평/84타입은 합지 160만~210만원, 실크 240만~300만원입니다. 다만 곰팡이는 벽지만 갈아서 끝나는 경우가 드뭅니다. 시멘트 면까지 번졌다면 전문 곰팡이 제거·항균 처리가 방 한 칸 50만~120만원, 재발 방지용 단열초배지 결로 도배가 방 한 칸 40만~90만원 추가됩니다. 단열 재시공이 필요하면 방 한 칸 150만~280만원까지 올라가요.
집주인이 곰팡이 수리를 거절하면 어떻게 해야 하나요?
순서가 있습니다. ① 닦기 전에 곰팡이 위치·범위·날짜가 보이게 사진·영상 촬영 ② 집주인에게 문자·카톡으로 점검·수리 요청(민법 제634조 통지의무) ③ 답이 없으면 내용증명 발송 ④ 그래도 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 신청합니다. 조정 수수료는 1만~10만원, 절차는 60일 이내예요. 월세를 임의로 깎거나 안 내는 식의 대응은 오히려 불리해질 수 있으니 피하세요.
세입자가 먼저 도배하고 나중에 집주인에게 돈 청구해도 되나요?
급하지 않다면 공사 전에 범위와 부담을 문자로 합의해 두는 게 안전합니다. 임차주택 보존에 필요한 비용을 지출했다면 민법상 상환 청구 규정이 있지만, 원인이 집주인이 고칠 범위였는지가 먼저 다퉈지고 원인을 확인하기 전에 도배로 덮어 버리면 증거가 사라집니다. 이미 진행했다면 영수증과 전후 사진, 집주인에게 알린 기록을 모두 보관하세요.
