전세 입주 사진 찍어야 하나 — 첫날 도배·장판 촬영 포인트 20곳 체크리스트 (34평/84타입, 원상복구 분쟁 방어)

"전세 들어가는데 사진까지 찍어야 하나요? 집주인이 기분 나빠할 것 같은데…" 이 고민은 퇴거 때 보증금에서 도배비가 빠지는 순간 후회로 바뀝니다. 전세 입주 사진 찍어야 하나라는 질문에 대한 답은 짧습니다. 찍으세요. 짐 들이기 전에, 20곳을, 날짜가 남게.

이 글은 퇴거 때 "입주할 때는 없던 흠인데요?"라는 말에 방어할 수 있는 증거 확보 체크리스트입니다. 34평/84타입 아파트를 기준으로 찍을 곳을 20곳으로 정리하고, 어떻게 찍어야 증거로 쓸 수 있는지, 찍은 뒤 뭘 해야 하는지까지 이어서 설명합니다. 도배·장판 금액과 감가상각은 실제 견적 빅데이터 1,000건+에서 추출한 숫자와 국토교통부 가이드라인 기준입니다.

왜 사진 한 장이 수십만~수백만원을 가르나

퇴거 점검 때 집주인이 보증금에서 도배비를 빼겠다고 할 때, 다툼의 핵심은 "이 흠이 입주 때부터 있었나"입니다. 이걸 입증하지 못하면 세입자 책임으로 넘어가기 쉬워요.

걸려 있는 금액부터 보겠습니다. 34평/84타입 기준 도배 전체 범위입니다.

집주인이 흠 하나를 이유로 "방 전체 도배비 100만원"을 청구하는 일이 실제로 생깁니다. 이 숫자가 어떻게 나오는지, 법적으로 얼마까지 방어되는지는 전세 도배 비용 부담 — 집주인 vs 세입자 누가 내나 글에서 자세히 다뤘어요. 여기서는 그 방어를 가능하게 만드는 입주 첫날의 증거에 집중합니다.

감가상각으로 줄어드는 폭을 보면 사진이 왜 중요한지도 보입니다. 벽지 내용연수 약 6년 기준으로 34평/84타입 실크 전체 도배(240만~300만원)를 계산하면:

입주 사진이 있으면 "그 흠은 원래 있었다"는 입증 한 번으로 이 계산 자체가 필요 없어집니다. 사진이 없으면 위 표처럼 감가상각 계산으로 줄여가며 싸워야 하고요.

사진 찍기 전 — 준비물과 타이밍

타이밍이 증거력의 절반입니다. 아래 순서를 지키세요.

1. 잔금·열쇠 수령 후 이삿짐이 들어오기 전 빈집에서 촬영
2. 입주청소 전에 촬영 (청소 중 생긴 흠과 원래 흠이 섞이지 않게)
3. 도배·장판을 직접 새로 할 계획이면 시공 전 상태도 찍기
4. 사진 설정에서 촬영 날짜·시간이 남는지 확인 (원본 파일의 촬영일시가 기록으로 남습니다)

준비물은 단출합니다. 폰 손전등(천장·모서리용), 줄자 또는 동전(흠 크기 비교용), 마스킹테이프(위치 표시용). 배터리는 넉넉하게요. 84타입 전체를 돌면 30~40분은 걸립니다.

찍는 방식 — 원경·중경·근경 3단 세트

흠만 확대한 사진은 어디에 있는 흠인지 증명이 안 됩니다. 모든 포인트를 아래 세트로 찍으세요.

방 하나에 최소 원경 4장(네 모서리)을 찍어두면 나중에 근경 사진이 어느 위치인지 설명하는 기준점이 됩니다. 영상은 현관에서 시작해 방 순서대로 천천히 한 번에 찍으세요. 끊으면 편집 의혹을 받을 수 있어서 이어서 찍는 게 좋습니다.

34평/84타입 촬영 포인트 20곳

84타입은 보통 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 현관, 발코니 구성이라 아래 20곳이면 빠지는 곳 없이 돌 수 있습니다. 도배·장판 관련이 1~9번, 나머지는 입주 후 분쟁이 자주 나는 곳입니다.

도배·장판 (1~9번) — 금액이 가장 큰 구간

1. 거실 벽 네 면 원경 — 코너마다 한 컷씩. TV 벽, 소파 벽은 가구가 오기 전에 반드시
2. 거실 천장 — 손전등으로 비춰 노란·갈색 얼룩(과거 누수 흔적), 이음매 벌어짐 확인
3. 안방 벽·천장 — 외벽 쪽 모서리의 변색과 곰팡이 자국. 붙박이장 놓일 벽 포함
4. 작은방 1 벽·천장 — 침대·책상이 오면 가려지는 벽면 전체
5. 작은방 2 벽·천장 — 외벽에 접한 방은 결로 흔적이 흔해서 모서리 근경까지
6. 거실 바닥 — 장판이면 찍힘·찢어짐·들뜸, 마루면 긁힘·벌어짐. 소파·TV장 놓일 자리 포함
7. 방 3곳 바닥 — 문턱 쪽, 창가 쪽, 가구 놓일 자리. 침대 놓일 자리는 중경으로 한 번 더
8. 벽지 이음매·몰딩 접합부 — 걸레받이 위쪽 벽지 들뜸, 천장과 벽 경계의 벌어짐
9. 스위치·콘센트 주변 벽 — 변색, 탄 자국, 기존 보수 흔적 (도배 땜질 자국이 있으면 근경)

주방·욕실·현관·발코니 (10~20번)

10. 주방 벽·타일·후드 주변 — 기름 얼룩, 변색
11. 싱크대 상판·싱크볼 — 찍힘, 화상 자국, 수전. 하부장 문을 열어 내부와 배관 아래까지
12. 싱크대 하부장 바닥 — 부풀거나 변색돼 있으면 과거 누수 흔적
13. 가스레인지·인덕션·후드 등 옵션 — 외관 흠집, 정상 작동 영상
14. 안방 욕실 — 타일 금·깨짐, 줄눈, 세면대 균열, 변기 상태, 환풍기
15. 공용 욕실 — 14번과 같은 항목, 욕조가 있으면 욕조 표면과 배수구
16. 현관 — 현관문 안팎 찍힘, 도어락, 문틀, 바닥 타일. 이삿짐 운반 때 가장 잘 긁히는 곳
17. 방문·문틀 전부 — 방마다 문 아래쪽과 모서리, 열고 닫을 때 끌림
18. 창문·창틀·방충망 — 실리콘 곰팡이, 유리 상태, 방충망 찢김(낮에는 안 보여서 모서리 근경)
19. 붙박이장·신발장 내부 — 문을 열어 내부 바닥과 벽면의 곰팡이·변색. 가구가 들어오기 전엔 닫혀 있어 놓치기 쉽습니다
20. 발코니·다용도실 — 벽·바닥 곰팡이, 결로 얼룩, 배수구, 세탁기 수전

1~9번만 제대로 찍어도 도배·장판 분쟁의 대부분은 방어됩니다. 시간이 없다면 이 구간부터 하세요.

이런 흠은 근경을 더 많이 — 분쟁 단골 항목

이중 곰팡이·누수 흔적은 사진만 찍고 끝내지 말고 집주인에게 바로 알리세요. 건물 하자가 원인이면 세입자 책임이 아니라 집주인의 수선의무라서, 알리지 않고 방치하다 번지면 오히려 불리해질 수 있습니다.

찍은 뒤가 진짜 — 증거로 만드는 4단계

사진을 찍어두기만 하면 반쪽입니다. 아래 4단계까지 해야 분쟁에서 쓸 수 있어요.

1. 집주인·중개사에게 전송: 문자나 메신저로 "입주 당시 상태 사진입니다. 아래 부분은 입주 전부터 있던 흠입니다"라고 보내세요. 발송 시각이 남아 가장 강한 기록이 됩니다.
2. 클라우드·이메일에 백업: 폰 교체나 분실 대비. 원본(촬영일시 정보 포함)을 그대로 보관하세요. 캡처본은 안 됩니다.
3. 하자 목록 한 장 정리: 흠 위치(방 이름·벽 방향)와 사진 파일명을 표로 묶어두면 퇴거 점검 때 바로 꺼낼 수 있습니다.
4. 특약 문구 확인: 계약서에 "퇴거 시 도배·장판 새로 시공"이 들어 있으면 서명 전에 조정해야 합니다. 통상손모 제외 문구는 전세 퇴거 원상복구 비용 항목별 정리에 정리했어요.

퇴거 때 — 같은 위치에서 같은 구도로 다시

입주 때 찍은 사진은 퇴거 때 같은 위치·같은 각도로 한 번 더 찍어야 비교가 됩니다. 입주 사진 폴더를 옆에 열고 1번부터 20번까지 그대로 돌면 됩니다. 청소를 끝낸 상태에서 찍고, 퇴거 점검은 집주인과 같이 서서 항목별로 확인받은 뒤 결과를 문자로 받아두세요.

공제 주장이 나오면 감가상각 계산과 협상 순서는 전세 도배 비용 청구 대응 — 집주인 협상 순서 글이 이어집니다. 그래도 합의가 안 되면 대한법률구조공단 임대차분쟁조정위원회(국번 없이 132) 등 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있고, 이때 입주·퇴거 사진 비교가 핵심 자료로 들어갑니다.

우리 집 도배·장판은 얼마인지 먼저 확인

사진을 찍으면서 "이 벽지 새로 하면 얼마지?" 궁금하셨다면, 협상 전에 숫자를 손에 쥐는 게 좋습니다. 도배 견적 계산기는 로그인·연락처 없이 평형과 벽지 등급만 고르면 범위를 바로 보여줍니다. 집주인이 부른 금액이 적정한지 비교하는 기준으로 쓰세요. 바닥 장판 쪽은 장판·마루 계산기에서 확인할 수 있습니다.

한 장 요약

• 찍어야 합니다. 이삿짐·입주청소 전 빈집에서
• 원경 → 중경 → 근경 3단 세트, 동전·줄자로 크기 표시
• 34평/84타입은 20곳, 급하면 1~9번(도배·장판)부터
• 찍은 뒤 집주인에게 문자 전송 + 원본 백업까지가 한 세트
• 퇴거 때 같은 구도로 재촬영해서 비교

대표 이미지: Point3D Commercial Imaging Ltd. / Unsplash