전세 도배 비용 부담 — 집주인 vs 세입자 누가 내나, 통상손모·감가상각 계산법 + 도배·장판 실제 가격표 공개 (원상복구 특약 함정까지)

"이사 나가는데 집주인이 도배비 100만원 빼고 준대요, 이거 맞나요?" "전세 들어가는데 벽지가 누렇게 떠 있어요, 도배는 누가 해요?" 전세 도배 비용 부담 문제는 임대차에서 가장 자주, 가장 감정적으로 부딪히는 지점입니다. 몇십만원에서 많게는 100만원 넘는 돈이 보증금에서 빠지느냐 마느냐가 걸려 있으니까요.

결론부터 말씀드리면, 법은 생각보다 세입자 편입니다. 정상적으로 살면서 낡은 건 세입자가 물어줄 이유가 없고, 세입자 과실이 있어도 새 도배비 전액이 아니라 감가상각을 뺀 잔존가치만 배상하면 됩니다. 반대로 집주인 입장에서도 "뭘 청구할 수 있고 뭘 못 하는지" 기준을 알면 불필요한 싸움을 피할 수 있어요.

이 글은 광고 톤 빼고, 민법·대법원 판례·국토교통부 가이드라인과 실제 견적 빅데이터 1,000건+에서 추출한 숫자로 상황별 부담 주체 → 통상손모 vs 과실의 경계 → 감가상각 계산법 → 도배·장판 실제 가격표 → 특약 함정 → 분쟁 대응까지 한 번에 정리했습니다.

결론 먼저 — 상황별로 누가 내나

이 표 한 장이 핵심입니다. 이제 왜 이렇게 갈리는지, 그리고 "세입자 부담"일 때 실제로 얼마를 내야 하는지 숫자로 들어가 보겠습니다.

법이 정한 원칙 — 원상회복은 '새집으로 되돌리기'가 아니다

민법 제615조·제654조는 임차인에게 계약 종료 시 원상회복 의무를 둡니다. 집주인들이 "원상복구해 놓고 나가세요"라고 말하는 근거죠. 그런데 여기서 '원상'은 입주 당시의 완전한 새것 상태가 아닙니다.

대법원 판례(2005다58738 등)는 이렇게 봅니다. 임차인은 약정된 목적대로 사용·수익하고 '통상적으로 사용한 상태'로 반환하면 족하다. 사람이 살면서 자연스럽게 생기는 마모·변색·노후화는 **'통상손모(通常損耗)'**라고 부르는데, 이 비용은 집주인이 매달 받는 차임(월세)이나 전세금 속에 감가상각비·유지보수비 명목으로 이미 포함돼 있다는 게 핵심 법리입니다.

반대편 원칙도 있습니다. 민법 제623조는 집주인에게 **임대차 기간 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무(수선의무)**를 지웁니다. 노후 배관 누수, 외벽 결로, 방수층 결함으로 벽지·장판이 상했다면 세입자가 아니라 집주인이 고쳐야 하는 이유예요.

정리하면 기준은 딱 하나입니다. "왜 그렇게 됐느냐." 낡아서·건물 탓이면 집주인, 세입자의 고의·과실이면 세입자입니다.

통상손모 vs 귀책 파손 — 도배·장판 경계선 체크표

"가구 자국은 되고 찢어진 건 안 된다"는 식으로 외우기보다, 실무와 판례에서 굳어진 경계선을 표로 보세요.

곰팡이는 원인을 따집니다. 건물 단열·결로 문제로 계속 생긴 곰팡이는 집주인 몫이고, 세입자가 환기를 전혀 안 해서 번진 경우에만 세입자 책임이 일부 인정됩니다. 결로가 잦은 집이라면 곰팡이가 보이는 즉시 집주인에게 문자로 통보해 두세요. "알고도 방치했다"는 소리를 듣지 않는 가장 확실한 방법입니다. 결로 자체를 잡는 비용은 결로 해결 비용 글에 정리돼 있습니다.

세입자 과실이어도 '전액'이 아니다 — 감가상각 계산법

여기가 대부분의 세입자가 모르고 손해 보는 지점입니다. 세입자 잘못으로 벽지를 훼손했더라도 새 도배비 전액을 물어줄 의무는 없습니다. 벽지도 수명이 있는 소모재이기 때문이에요.

국토교통부 가이드라인 기준 벽지(도배) 내용연수는 약 6년, 장판은 약 10년입니다. 집주인은 거주 기간 동안 이미 줄어든 가치(감가상각)를 뺀 잔존가치만 청구할 수 있습니다.

계산 공식은 이렇습니다.

세입자 부담액 = 교체비 × 잔존가치율(남은 수명 ÷ 내용연수) × 세입자 과실 비율

실제 숫자로 넣어 보면 감이 옵니다.

• 도배한 지 3년 된 벽지, 세입자 과실 100%: 남은 수명 3년 ÷ 6년 = 50%. 34평/84타입 실크 전체 도배비가 240만원이라면 120만원이 상한선입니다. 그것도 '전체'를 다시 해야 할 만큼 훼손됐을 때 얘기고요.
• 시공 8년 된 도배·장판, 이사 중 장판 일부 찢김(과실 50%): 실제 임대차분쟁조정위원회 조정 사례입니다. 내구연한 10년 기준 잔존가치 20% × 과실 50% = **총 교체비의 10%**만 부담하는 것으로 합의됐습니다. 200만원짜리 공사라면 20만원이에요.
• 6년 넘은 벽지: 잔존가치가 사실상 0에 가깝습니다. 세입자 과실이 있어도 배상액은 거의 안 나옵니다.

하나 더. 벽 한 면을 훼손했다고 집 전체 도배비를 청구할 수 없습니다. 훼손 범위, 기존 벽지 상태와 사용 기간, 부분 보수가 가능한지를 함께 따집니다. 방 하나 벽 한 면이면 부분 도배 견적이 기준이 되는 게 맞아요.

도배·장판 실제 가격표 — '얼마를 두고 싸우는지' 숫자로

부담 주체를 따지기 전에 금액 자체를 알아야 합니다. 집주인이 "도배비 100만원 뺀다"고 할 때 그 100만원이 24평 합지 전체 도배비인지, 실크 절반값인지 알아야 협상이 되니까요. 아래는 실제 견적 빅데이터에서 추출한 2026년 기준 범위입니다.

전체 도배만 (자재+시공, 천장 별도 표준 조건)

도배 + 장판 같이 할 때

32평 기준으로 실크벽지 + 2.2T 장판 + 기존 자재 전체 철거·폐기물 처리까지 포함해 약 320만원이 실제 공개 견적의 중간값쯤 됩니다. 반대로 합지 + 기본 장판을 빈집에서 덧방으로 하면 같은 32평이 150만원대까지 내려가요. 같은 평형 견적이 두 배 넘게 벌어지는 게 정상입니다.

왜 같은 24평인데 80만원과 210만원이 같이 나오나

표 안에서도 범위가 넓은 이유는 다섯 가지입니다. 견적 비교할 때 이 다섯을 같은 조건으로 맞추지 않으면 비교 자체가 무의미해요.

1. 벽지 등급 — 합지와 실크는 같은 평형에서 거의 두 배 차이입니다. 같은 실크 안에서도 일반·중급·프리미엄(디아망 등)으로 갈리는데, 24평 실크가 일반 198만원 vs 프리미엄 272만원처럼 70만원 이상 벌어집니다. 자세한 건 디아망 도배 가격 글에.
2. 철거냐 덧방이냐 — 기존 벽지를 뜯지 않고 위에 덧붙이는 덧방은 싸지만, 철거·퍼티·초배 같은 밑작업이 통째로 빠진 가격입니다. 여러 겹 덧방된 구축은 철거비가 따로 붙어요.
3. 천장 포함 여부 — 벽만이냐, 거실·방 천장까지냐에 따라 약 20%가 움직입니다.
4. 퍼티·초배 범위 — 못자국만 메우는 집과 벽 전체를 퍼티로 평탄화하는 집은 완성도도 비용도 다릅니다.
5. 빈집 vs 거주 중 — 가구 있는 집은 이동·보양 작업이 붙습니다. 이사 전 공실에서 하는 게 가장 쌉니다.

인건비도 큽니다. 도배 숙련공 일당이 25만~30만원 선까지 올라서, 24평 합지 도배비 100만원 중 자재는 소수고 대부분이 '품값'입니다. 합지라고 아무 데나 맡기면 1년 뒤 이음매가 벌어지고 들뜨는 이유가 여기 있어요. 도배 견적 구조 자체가 궁금하면 도배 비용 — 합지 vs 실크 글에서, 장판·강마루 단가는 강마루 장판 가격 글에서 더 깊게 다뤘습니다.

전세 들어갈 때 — 도배는 누가 해주나

퇴거 때 분쟁이 '법'의 영역이라면, 입주 전 도배는 '협의'의 영역입니다. 법에 "전세는 집주인이 도배해 준다"는 조항은 없어요.

현실은 이렇게 굴러갑니다.

• 전세: 목돈을 맡기고 집을 '빌려 쓰는' 개념이 강해서, 관행적으로 세입자가 자기 돈으로 도배하고 들어가는 경우가 많습니다. 집주인이 해주는 경우도 있지만 협상 결과예요.
• 월세: 매달 차임을 받는 구조라 집주인이 기본 주거 환경을 제공해야 한다는 인식이 강합니다. 벽지 상태가 심하게 안 좋으면 집주인이 도배를 해주거나 비용 일부를 부담하는 경우가 많아요.
• 반전세·보증부 월세: 애매한 만큼 계약 전에 "도배는 누가, 비용은 어떻게"를 특약에 명시하는 게 유일하게 깔끔한 방법입니다.

단, 하나는 협의 대상이 아닙니다. 누수·결로·곰팡이로 벽지가 상한 상태라면 집주인의 수선의무입니다. "기분상 새로 하고 싶다"와 "살 수 없는 상태를 고쳐 달라"는 다른 얘기예요.

세입자가 자비로 할 때 — 손해 안 보는 4가지

1. 집주인 사전 동의는 필수. 동의 없이 도배·장판을 바꾸면 나중에 "원래 벽지로 돌려놔라"는 원상복구 요구까지 받을 수 있습니다. 문자·카톡으로 남기세요.
2. 합지 or 혼합 시공. 24년 살 집에 실크 전체 도배는 과합니다. 24평/59타입 합지 80만150만원 vs 실크 150만~210만원, 그 차이만큼 보증금에서 안 돌아옵니다. 거실만 실크, 방은 합지로 섞으면 분위기와 비용을 같이 잡을 수 있어요.
3. 분담 협상. "제 돈으로 도배하고 들어갈 테니 절반 부담해 주세요" 또는 "도배비만큼 월세 조정"은 흔한 협상 카드입니다. 집주인 입장에서도 세입자 나간 뒤 어차피 해야 할 공사라 받아들이는 경우가 많습니다.
4. 특약에 두 줄. "입주 시 임차인 비용으로 도배·장판 시공함. 퇴거 시 해당 부분은 원상복구 대상에서 제외하며 자연 마모는 임차인 책임 아님." 이 두 줄이 2년 뒤 100만원을 지킵니다.

'퇴거 시 원상복구' 특약의 함정 — 있어도 다 내는 게 아니다

계약서 특약란에 **"퇴거 시 원상회복하여 반환한다"**가 적혀 있으면 덜컥 겁을 먹습니다. 그런데 법원은 이런 포괄적 문구만으로는 통상손모까지 세입자가 부담하기로 약정했다고 보지 않습니다. 실제 서울중앙지방법원 판결에서도 '퇴실 시 원래 상태로 원상회복한다'는 특약이 있었지만, 일상적 손모의 수리비를 물어줄 의무는 없다고 봤어요.

반대로 효력이 인정되는 특약은 이런 겁니다.

• "임차인은 퇴거 시 도배·장판을 임차인 비용으로 새로 시공한다"
• "퇴거 시 통상손모에 해당하는 도배·장판 교체 비용 일체(또는 정액 ○○만원)를 임차인이 부담한다"
• "퇴거 시 사유를 불문하고 도배비를 부담한다"

대상·범위·비용 부담 주체가 구체적으로 특정돼 있으면 세입자에게 불리해도 유효할 수 있습니다. 그러니 계약서 서명 전에 특약란을 읽고, 이런 문구가 있으면 빼거나 "자연 마모 제외"로 고쳐 달라고 하세요. 서명 뒤엔 늦습니다.

상가는 더 조심해야 합니다. 이전 임차인에게 권리금을 주고 시설을 넘겨받았는데 원상회복 약정이 있으면, 내가 만들지 않은 인테리어까지 철거해야 한다는 대법원 판례가 있어요. 주거용 전·월세보다 훨씬 무거운 얘기라 계약서에 철거 범위를 반드시 적어야 합니다.

LH 전세임대라면 — 도배·장판 지원 제도부터 확인

LH 전세임대로 입주한다면 도배·장판 시공비의 일부를 LH가 지원하는 제도가 있습니다. 모르고 자비로 하면 그대로 손해예요.

• 대상: 전용면적 85㎡ 이하 주택·오피스텔 (1인 가구는 60㎡ 이하, 5인 이상 가구는 85㎡ 초과도 가능)
• 횟수: 전세금 지원 기간 중 10년 이내 1회. 이전에 받은 이력이 있으면 10년이 지나야 재지원
• 절차: 법무법인 통해 시공요청서 접수 → 자격 확인 → 시공업체 선정 → 업체가 LH에 서류 제출
• 한도: 전용면적 구간별로 한도가 정해져 있고, 초과분은 입주자 부담
• 제외: 타일·방수·페인트·걸레받이·수리 공사는 지원 대상 아님
• ⚠️ 사전 승인 없이 먼저 시공하면 지원금을 못 받습니다. 반드시 승인부터.

정확한 한도와 신청은 LH 마이홈 포털이나 LH 한국토지주택공사에서 확인하세요. 업체를 고를 땐 LH 전세임대 시공 경험이 많고 전자세금계산서·현금영수증 발행이 되는 곳이어야 정산이 매끄럽습니다.

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분쟁이 났을 때 — 세입자 대응 로드맵

이사 나가는 날 집주인이 "도배비 100만원 빼고 준다"고 하면, 감정 대신 순서대로 가세요.

1. 입주 당시 사진·영상부터 꺼내기. 입주 첫날 벽지·장판·문틀·싱크대·욕실 타일을 찍어 집주인이나 중개사에게 문자로 보내둔 기록이 있으면 90%는 끝납니다. 이번 집에서 못 했다면 다음 집에서는 입주 당일 방마다 찍으세요.
2. "통상손모인지, 과실인지" 항목별로 분리. 햇빛 변색·가구 자국은 통상손모라고 명확히 말하고, 과실 부분만 남기세요.
3. 과실 부분은 부분 보수 견적으로. 벽 한 면 훼손에 전체 도배비를 요구하면, 그 면만 부분 도배하는 견적을 직접 받아 제시하세요.
4. 감가상각 주장. "도배한 지 몇 년 됐나요?" 한마디로 배상액이 절반 이하로 떨어집니다. 시공 시기는 집주인이 입증할 자료(영수증)를 갖고 있어야 합니다.
5. 합의 안 되면 분쟁조정. 소송 전 단계로 주택임대차분쟁조정위원회가 있습니다. 전문 위원이 중재하고, 성립된 조정안은 법적 효력이 있어요.

온라인 신청은 주택임대차분쟁조정위원회(법률구조공단)에서 가능합니다.

💡 밑줄 친 「주택임대차분쟁조정위원회」(↗) 글씨를 누르시면 새 탭에서 열립니다. 이 글은 그대로 남아 있으니 편하게 다녀오세요.

집주인이라면 — 청구하려면 이게 있어야 한다

이 글은 소비자 편이지만, 집주인도 소비자입니다. 세입자 과실로 벽지·장판이 망가졌을 때 정당하게 청구하려면 준비물이 있어요.

• 입주 시 상태 사진과 세입자 확인 문자 — 없으면 "원래 그랬다"에 반박이 어렵습니다.
• 도배·장판 시공 시기와 영수증 — 감가상각 계산의 출발점입니다. 6년 넘은 벽지는 청구 실익이 거의 없어요.
• 부분 보수 견적서 — 전체 교체 견적만 들고 가면 조정에서 깎입니다.
• 특약은 구체적으로 — "원상복구한다" 한 줄은 효력이 없고, 대상·범위·비용을 특정해야 합니다.
• 누수 피해라면 보험부터 — 실손 '급배수누출손해'나 일상생활배상책임보험 특약에 가입돼 있으면 자기부담금 빼고 도배비 상당 부분을 충당할 수 있습니다. 누수 책임 구조는 아파트 누수 책임 글에.

우리 집 도배·장판은 얼마일까 — 먼저 숫자를 손에 쥐고 협상하세요

집주인과 세입자가 도배비로 싸우는 이유의 절반은 금액 자체를 모르기 때문입니다. "100만원"이 24평/59타입 합지 전체 도배비인지, 실크 절반값인지 알면 대화가 달라져요.

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