전세 벽지 낙서 원상복구 누가 내나 — 아이 낙서·반려동물 발톱자국·못자국·곰팡이·담배냄새 12가지 사례별 판단표

"우리 애가 벽에 매직으로 낙서했는데 나갈 때 도배비 다 물어줘야 하나요?" 전세 벽지 낙서 원상복구는 퇴거 분쟁 상담에서 가장 흔한 질문입니다. 낙서뿐 아니라 고양이 발톱자국, 못자국, 곰팡이, 담배냄새까지 — 이 항목들은 모두 "세입자 과실이냐, 살다 보면 생기는 통상손모냐"로 갈립니다.

이 글은 그 판단을 실제로 자주 부딪히는 12가지 사례로 쪼개서 항목마다 결론과 부담 범위를 정리했습니다. 도배비 자체의 계산 원리(감가상각 공식)는 전세 도배 비용 부담 — 집주인 vs 세입자 누가 내나 글에서 자세히 다뤘으니, 여기서는 "내 상황이 어느 칸에 들어가나" 를 찾는 데 집중합니다. 금액은 실제 견적 빅데이터 1,000건+에서 추출한 범위를 기준으로 했습니다.

먼저 판단 기준 하나 — "평범하게 살았어도 생길 변화인가?"

원상회복은 입주 첫날의 새집 상태로 돌려놓으라는 뜻이 아닙니다. 대법원 판례의 방향은 정상적으로 살면서 생기는 마모·변색(통상손모)은 월세·전세금에 이미 감가상각 대가로 포함돼 있다는 것입니다.

그래서 12가지 사례 모두 같은 질문 세 개로 풀립니다.

1. 평범하게 살았어도 생길 변화인가? → 그렇다면 통상손모, 집주인 몫
2. 입주 때 이미 있던 상태인가? → 사진이 있으면 세입자 책임 없음
3. 건물 하자(누수·단열)가 원인인가? → 집주인 수선의무

세 질문에 모두 "아니오"일 때만 세입자 과실이고, 그때도 새 도배비 전액이 아니라 잔존가치·부분 보수 범위만 부담합니다.

12가지 사례 한눈에 보는 판정표

이제 한 칸씩 이유와 함께 봅니다.

1. 아이 낙서 — 실크라도 '낙서 면'이 기준

매직이나 크레파스 같은 강한 착색 물질은 실크벽지도 닦아내기 어렵습니다. 락스로 지우려다 오히려 벽지가 변색돼 면적이 커지는 경우가 많아서, 낙서를 발견했을 때 락스·세제로 문지르지 않는 것이 비용을 줄이는 첫 번째 방법입니다.

복구는 낙서가 있는 면을 걷어내고 초배지를 새로 바른 뒤 같은 색상·패턴으로 부분 도배를 하는 방식입니다. 낙서가 방 한쪽 벽에 몰려 있다면 그 면만, 이 방 저 방 골고루 있다면 방 단위로 견적이 커집니다. 전체 도배 비용(아래 표)은 낙서가 집 전체에 퍼진 최악의 경우의 상한선일 뿐입니다.

2~3. 반려동물 — 긁힘은 부분 보수, 배설물 방치는 전액 책임

고양이가 벽지를 뜯거나 강아지가 문틀을 갉은 건 세입자 과실입니다. 그래도 청구 기준은 훼손된 면의 부분 보수이지 집 전체 교체가 아닙니다. 반려동물을 키웠다는 사실만으로 집 전체를 새것으로 바꾸는 비용을 당연히 부담하는 것은 아닙니다.

반면 배설물을 수년간 방치해 바닥 타일과 대리석에 냄새가 배고 부식된 사안에서 수원지방법원은 임차인의 전액 원상회복 의무를 인정했습니다. 사람이 살면서 생기는 통상손모와 달리 배설물 방치로 인한 악취·부식은 통상적 사용 범위를 벗어난 중대한 훼손으로 본 겁니다. 오염은 그날그날 치우는 게 비용을 가르는 선입니다.

⚠️ 함정이 하나 더 있습니다. 계약서에 반려동물 사육 금지 특약이 있으면 소음·훼손이 없어도 특약 위반만으로 계약 해지가 가능하다고 본 판결(서울동부지방법원 2024년 8월)이 있습니다. 특약이 없으면 키운다는 이유만으로 해지할 수 없습니다. 몰래 키우지 말고 허용 계약을 하면서 "퇴거 시 반려동물로 인한 긁힘·오염 부분에 한해 정산한다"는 문구를 넣는 게 안전합니다.

4~5. 못자국 — 개수보다 크기와 동의 기록

전국 공통의 "못 몇 개까지 OK"라는 숫자는 없습니다. 시계·액자·달력용 작은 못이나 핀 1~2개처럼 흔적이 아주 작고 일반 생활에서 생길 수준이면 통상손모로 주장할 여지가 큽니다.

반대로 콘크리트 벽에 굵은 피스·앵커를 박은 TV 벽걸이, 선반, 에어컨 배관 타공은 적극적으로 시설을 변경한 것으로 평가됩니다. 이 경우 대법원 기준은 변경한 부분을 철거해 임대 당시 상태로 돌려놓는 것입니다. 설치 전에 집주인에게 받은 동의 문자가 있는지가 결정적이고, 동의를 받았더라도 "퇴거 때 철거·복구한다"고 약속했다면 그 조건은 따라야 합니다. 퇴거 후 벽 처리 비용은 TV 벽걸이 비용 글에 정리돼 있어요.

6~7. 햇빛 변색·가구 자국 — 무조건 집주인 몫

햇빛에 누렇게 바랜 벽지, 장롱·냉장고 뒷면의 그을림, 침대·소파 무게로 눌린 장판 자국은 평범하게 살았어도 생기는 변화입니다. 집주인이 "도배비 50만원 제하고 보증금 보낼게요"라고 해도 근거가 없는 청구입니다. 가구 뒤 변색을 이유로 청구받았다면 사진과 함께 "통상손모에 해당해 부담하기 어렵다"는 문자를 남기세요.

8. 스티커·폼블럭 — 떼다가 찢은 건 과실

인테리어 스티커나 폼블럭을 붙였다 떼면서 벽지 종이층이 같이 뜯기면 세입자 과실입니다. 붙이는 게 문제가 아니라 떼다가 벽지가 찢어진 면적이 청구 기준이 됩니다. 퇴거 전에 드라이어로 열을 주고 천천히 떼면 상당수는 흔적 없이 정리됩니다.

9~10. 곰팡이 — 곰팡이가 아니라 '원인'이 판결한다

승패를 가르는 건 집주인에게 알렸느냐입니다. 민법 제634조는 수리가 필요한 상태를 임차인이 지체 없이 임대인에게 알리도록 합니다. 곰팡이가 손바닥만 할 때 사진 → 문자 → 점검 요청 → 답변 보관, 이 순서만 지켜도 퇴거 때 방어 근거가 됩니다. "외벽 쪽에 결로수가 생기고 곰팡이가 번지고 있습니다. 환기와 제습을 하는데도 반복돼 확인 부탁드립니다." 정도면 충분합니다. 결로 자체를 잡는 비용은 결로·곰팡이 해결 비용에서 다뤘어요.

집주인이 "곰팡이 생겼으니 전체 도배비 100만원 내세요"라고 해도 곧바로 전액을 낼 일은 아닙니다. 번진 면의 범위, 원인, 전체 도배가 정말 필요한지부터 따져야 합니다.

11. 담배냄새 — 도배만으로는 안 끝나서 청구가 커지는 항목

실내 흡연으로 벽지가 누렇게 변하고 냄새가 배면 세입자 책임으로 보는 쪽이 일반적입니다. 문제는 청구 금액이 도배비로 끝나지 않는다는 점입니다.

니코틴과 타르는 기름 성분이라 벽지 표면뿐 아니라 초배지와 풀 층, 콘크리트·석고보드의 미세 기공까지 스며듭니다. 그래서 기존 벽지 위에 덧방을 하거나 새 도배만 하면 도배 풀의 수분이 타르를 다시 녹여 며칠 뒤 냄새가 올라옵니다. 제대로 하려면 기존 벽지와 초배지를 바탕면이 드러날 때까지 철거 → 탈취·정화 → 건조 → 도배 순서가 필요하고, 그만큼 집주인 견적이 커집니다.

세입자 입장에서는 이 공정이 견적서에 항목별로 분리돼 있는지, 그리고 벽지 사용 연수만큼 감가상각이 반영됐는지가 쟁점입니다. 벽지가 이미 5~6년 지난 집이라면 도배 부분의 잔존가치는 0에 가깝습니다. 금연 특약이 있다면 "퇴거 시 전체 도배·탈취 비용을 부담"처럼 구체적으로 적힌 경우 유효할 수 있으니 서명 전에 확인하세요.

12. 이삿짐·마루 — 눌림은 내 몫이 아니고, 깊은 파임은 내 몫

침대·소파로 인한 눌림은 통상손모지만, 무거운 물건을 떨어뜨려 깊게 팬 자국, 이삿짐을 끌다 찢은 장판, 물을 쏟고 방치해 썩어 들뜬 마루는 세입자 과실입니다. 그래도 마루 한 칸이 찍혔다고 거실 전체를 철거하는 건 과잉 청구이고, 부분 보수 견적만 인정되는 게 원칙입니다.

전체 도배·장판 비용 범위 — 청구서의 '상한선'은 이 정도

집주인이 "전체를 새로 해야 한다"며 내미는 견적의 현실적 범위입니다. 자재비와 인건비를 포함한 아파트 전체 시공 기준입니다.

같은 평형인데 왜 이렇게 벌어지나

24평 합지만 해도 80만원에서 130만원까지 50만원 차이가 납니다. 이유는 네 가지입니다.

1. 벽지 등급 — 합지와 실크는 같은 평형에서 50만~70만원 차이가 납니다. 집주인이 낡은 합지 집에 실크 견적을 받아오면 차액은 "기존 시설 개선 비용"이라 세입자가 낼 이유가 없습니다.
2. 철거·보수 범위 — 기존 벽지 철거, 퍼티, 곰팡이 제거, 균열 보수가 들어가면 수십만원 이상 올라갑니다. 담배냄새 복구처럼 바탕면까지 철거하는 공정은 위 범위의 위쪽으로 붙는다고 보면 됩니다.
3. 빈집이냐 거주 중이냐 — 가구 이동·보양이 필요하면 인건비가 올라갑니다. 퇴거 직후 빈집 시공이 가장 쌉니다.
4. 천장·몰딩 포함 여부, 지역·인건비 — 벽만 하느냐 천장까지 하느냐, 같은 아파트 준공 시 시공된 벽지를 맞추느냐에 따라 달라집니다. 준공 때 세팅된 벽지는 구하기 어렵고 단가가 2배 이상 비쌀 수 있어 색상·패턴 매칭 비용이 붙어요.

그래서 같은 사례라도 부분 보수 견적은 위 표의 일부만 차지합니다. 낙서 한 면, 고양이 긁힘 한쪽 벽이 집 전체 견적으로 둔갑하는 순간이 분쟁의 시작이에요.

세입자 과실이어도 이렇게 줄어듭니다

계산식은 같습니다.

세입자 부담액 = 교체비 × 잔존가치율(남은 수명 ÷ 내용연수) × 과실 비율

내용연수는 자료마다 조금씩 다르게 쓰입니다. 벽지를 5년으로 보는 가이드, 6년으로 보는 가이드가 있고, 재질별로 합지 약 3년, 실크 4~6년, 장판 6~8년으로 나누는 기준도 있습니다. 재질별로 계산하면 합지가 더 빨리 가치가 0이 되는 반면 실크는 더 오래 남아서 같은 3년이라도 결과가 다릅니다. 어느 기준이든 방향은 같습니다 — 오래된 벽지일수록 배상액이 줄고, 내용연수를 넘기면 0원에 수렴합니다.

예를 들어 32평/84타입 실크 전체 도배(180만~250만원)를 6년 기준으로 3년 된 벽지에 100% 과실로 계산하면 잔존가치 50%라 90만~125만원이 상한입니다. 그런데 훼손이 거실 벽 한 면이라면 부분 보수가 기준이라 그 금액은 훨씬 줄어듭니다. 또 입주 때 이미 5~6년 지난 벽지였다면 잔존가치가 0이라 세입자가 찢었어도 배상액이 거의 나오지 않습니다.

청구서를 받았을 때 3단계

1. 사진으로 상태 입증 — 입주 당일 날짜가 나오는 사진·영상이 가장 강력한 방패입니다. 퇴거 1~2주 전과 짐을 뺀 직후 두 번 촬영하세요.
2. 항목별 견적서 요구 — "100만원 빼고 줄게요" 같은 구두 통보에는 동의하지 말고 자재비·인건비·시공 면적이 분리된 견적서와 부분 보수가 안 되는 이유를 요청하세요. 구두 합의는 문자로 남깁니다.
3. 합의가 안 되면 조정 신청 — 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 소송 없이 약 60일 안에 조정받을 수 있고, 법률 상담은 대한법률구조공단 바로가기에서 가능합니다.

밑줄 친 「대한법률구조공단 바로가기」(↗)를 누르시면 새 탭에서 해당 사이트로 이동합니다(이 글은 그대로 남아요).

그리고 하나 더. 계약서에 "퇴거 시 원상복구한다"는 한 줄이 있다고 통상손모까지 세입자가 부담하기로 합의한 것으로 보지 않습니다. 대상·범위·금액이 구체적으로 적힌 특약만 유효할 여지가 있습니다. 반대로 청소비 15만~20만원 같은 항목은 특약에 명시되지 않았다면 일률적으로 요구하기 어렵습니다. 항목별 금액은 전세 퇴거 원상복구 비용 항목별 정리 글에서 더 볼 수 있어요.

정리하며

12가지 사례를 한 줄로 줄이면 이렇습니다. 낙서·긁힘·떼다 찢은 것·흡연·방치 곰팡이는 세입자 과실이지만 부분 보수와 감가상각 범위만큼, 햇빛 변색·가구 자국·작은 못자국·결로 곰팡이는 집주인 몫입니다.

내 집 도배·장판이 평형별로 얼마인지 미리 계산해 보고 싶다면 도배 견적 계산기에서 로그인이나 연락처 없이 무료로 확인할 수 있습니다. 집주인이 내민 견적과 비교하면 어디가 부풀려졌는지 바로 보여요.

대표 이미지: Andrew Neel / Unsplash