전세 퇴거 원상복구 비용 항목별 정리 — 도배·장판·못자국·문틀 실제 금액과 거절해도 되는 청구

"이사 나가는데 집주인이 도배비에 장판비까지 합쳐서 100만원 빼고 준대요, 이거 맞아요?" 전세 퇴거 원상복구 비용은 도배 하나로 끝나지 않습니다. 장판, 못자국, 문틀, 열쇠·리모컨까지 항목이 붙으면 청구서가 순식간에 커지거든요.

핵심부터 말씀드립니다. 원상복구는 새집으로 되돌리는 것이 아니라 정상적으로 살면서 생긴 낡음(통상손모)을 뺀 나머지만 책임지는 겁니다. 그래서 청구서를 받으면 "총액"이 아니라 항목별로 쪼개서 각각 내 몫인지, 얼마인지 따져야 합니다.

이 글은 실제 견적 빅데이터 1,000건+에서 추출한 금액과 판례·가이드라인 기준으로, 항목별 금액 → 거절해도 되는 청구 → 보증금 공제 대응 순서로 정리했습니다. 도배·장판 부담 주체 자체가 궁금하다면 전세 도배 비용 부담 — 집주인 vs 세입자 누가 내나 글에서 감가상각 계산법까지 다뤘으니, 여기서는 항목별 청구서 방어에 집중합니다.

한눈에 보는 항목별 원상복구 금액표

집주인이 흔히 청구하는 항목을 금액 범위와 함께 정리했습니다. "청구 가능한 최대 금액"과 "세입자가 실제 낼 금액"은 다릅니다. 아래는 공사 자체의 금액이고, 실제 부담은 뒤의 감가상각·과실 비율로 줄어듭니다.

가장 큰 숫자는 집 전체 도배입니다. 집주인이 "전체 도배해야 한다"고 할 때 기준이 되는 금액은 이렇습니다.

도배와 장판을 같이 하면 24평/59타입 합지+기본 장판(1.8T)은 110만~190만원, 실크+중급 장판(2.0~2.2T)은 200만~340만원, 32~34평/84타입은 각각 150만~270만원, 250만~450만원입니다.

같은 평형인데 왜 이렇게 벌어지나

24평 합지가 80만원부터 150만원까지 벌어지는 이유는 다섯 가지입니다. 청구서의 견적이 어느 쪽인지 이 기준으로 보세요.

1. 벽지 등급 — 합지와 실크는 같은 평형에서 거의 두 배 차이입니다. 집주인이 낡은 합지 집에 실크 견적을 받아오면 그 차액은 "기존 시설 개선 비용"입니다.
2. 철거냐 덧방이냐 — 기존 벽지를 뜯는 철거·퍼티·초배 작업이 들어가면 단가가 올라갑니다.
3. 천장 포함 여부 — 벽만이냐 천장까지냐에 따라 약 20%가 움직입니다.
4. 빈집이냐 거주 중이냐 — 가구가 있으면 이동·보양 품값이 붙습니다. 퇴거 직후 공실 상태가 가장 쌉니다.
5. 지역·인건비 — 숙련 도배공 일당이 25만~30만원대라, 도배비의 대부분은 자재가 아니라 품값입니다.

항목별로 보는 "내 몫인지" 판단

1. 도배 — 방 전체 청구는 가장 먼저 의심할 청구

햇빛에 누렇게 바랜 벽지, 가구 뒤 자국, 냉장고 뒷면 열기로 그을린 변색은 통상손모라 세입자 배상 대상이 아닙니다. 반려동물 긁힘, 실내 흡연 착색, 낙서, 이삿짐으로 크게 찢은 경우만 세입자 몫입니다.

그때도 청구 기준은 훼손된 면의 부분 보수입니다. 벽 한 면이 찢어졌다면 위 표의 10만~28만원이 상한선이지, 방 전체 30만~50만원이나 집 전체 240만원이 아닙니다. 두 벽이 만나는 모서리 오염이 방 전체(30만~50만원)로 번지는 건 시공 특성상 어느 정도 인정되지만, 거기서 집 전체로 넘어가면 과잉 청구입니다.

2. 장판·마루 — 눌림은 내 몫이 아니고, 깊은 파임은 내 몫이다

침대·소파 무게로 눌린 자국, 생활 잔기스는 통상손모입니다. 반대로 무거운 물건을 떨어뜨려 깊게 팬 자국, 이삿짐을 끌다 찢은 부분, 물을 쏟고 방치해 썩어 부푼 마루는 세입자 과실입니다.

장판은 내용연수가 약 10년이라 감가상각 폭이 큽니다. 시공 8년 된 도배·장판에서 이사 중 일부 찢김(과실 50%)이 생긴 실제 분쟁조정 사례에서는 잔존가치 20% × 과실 50% = 총 교체비의 10%만 부담하는 것으로 조정됐습니다. 200만원짜리 공사라면 20만원입니다.

3. 못자국·타공 — 개수와 크기, 그리고 동의 문자가 기준

• 통상손모: 시계·액자·달력용 작은 못, 핀, 타카 1~2개
• 세입자 책임 검토 대상: 대형 볼트·앵커로 박은 TV 벽걸이 타공, 에어컨 배관 무단 타공, 선반용 타일 임의 타공

타공을 했다면 설치 전에 집주인에게 받은 동의 문자가 있는지가 결정적입니다. 동의를 받았더라도 "퇴거 때 철거·복구한다"고 약속했다면 그 조건은 따라야 합니다. TV 벽걸이 철거 후 벽면 처리가 궁금하면 TV 벽걸이 비용 글을 참고하세요.

4. 문·문틀 — 노후와 파손을 가르는 항목

오래돼 필름이 들뜨거나 경첩이 처진 건 노후입니다. 반려동물이 문틀을 갉아먹거나 긁어놓은 것, 충격으로 문짝이 깨진 건 파손입니다. 파손이라 해도 문+문틀 1틀 필름 보수는 15만~20만원, 문짝만 ABS도어로 바꾸면 23만원 안팎입니다. 34평/84타입 문·문틀 5세트를 전부 필름으로 새로 하면 100만원 전후인데, 한 짝이 긁혔다고 전체 문을 새로 하겠다는 청구는 거절 대상입니다. 문 필름 비용은 필름 시공 비용에 정리했습니다.

5. 열쇠·리모컨 — 사소해 보여도 개수를 맞춰야 하는 항목

현관키 5,000원~10,000원, 건조대·주방TV 리모컨 15,000원~20,000원, 안방 전등 리모컨 10,000원~20,000원, 시스템에어컨 정품 리모컨 30,000원~40,000원. 하나씩은 작지만 여러 개 없어지면 10만원이 넘습니다. 입주 때 받은 개수를 적어두고 퇴거 때 그대로 돌려주면 분쟁 자체가 안 생기는 항목입니다.

6. 곰팡이 — 원인에 따라 책임이 갈리는 항목

결로·누수·단열 문제로 생긴 곰팡이는 집주인 몫(수선의무)입니다. 세입자가 환기를 전혀 하지 않아 번졌다는 점이 입증될 때만 일부 책임이 인정됩니다. 거주 중 곰팡이를 발견했을 때 집주인에게 문자로 알린 기록이 있다면 방어에 큰 도움이 됩니다.

이 청구는 거절해도 됩니다

아래 중 하나라도 해당하면 그 청구는 근거가 약합니다.

• 총액만 말하고 견적서가 없다 — "수리비 30만원이에요", "100만원 빼고 줄게요"
• 방 하나가 아니라 집 전체를 새로 하는 견적이다 (부분 보수가 가능한데도)
• 기존보다 좋은 자재로 올려서 견적을 냈다 (합지 집에 실크, 일반 장판에 고급 마루)
• 입주 사진에 이미 있는 흠집을 청구한다
• 오래된 시설을 새것으로 교체하는 비용이다 (6년 넘은 벽지, 10년 넘은 장판)
• 통상손모(햇빛 변색, 가구 눌림, 작은 못자국, 노후 방충망·실리콘)에 해당한다

계약서에 "퇴거 시 원상복구" 문구가 있어도 마찬가지입니다. 그 한 줄만으로 통상손모까지 세입자가 부담하기로 합의했다고 보지 않는다는 게 법원의 입장이고, 대상·범위·금액이 구체적으로 적힌 특약만 유효할 여지가 있습니다.

세입자 과실이어도 이렇게 줄어듭니다

계산식은 간단합니다.

세입자 부담액 = 교체비 × 잔존가치율(남은 수명 ÷ 내용연수) × 과실 비율

34평/84타입에서 3년 된 실크 벽지를 100% 과실로 전부 훼손했다고 가정하면, 새 도배비 240만원 × 50% = 120만원이 상한입니다. 그런데 실제로 찢어진 게 거실 벽 한 면이라면 부분 보수 20만~28만원이 기준이라 거기에 50%를 곱한 10만~14만원 수준이 됩니다. 청구서가 100만원이었다면 그 차이가 8~10배입니다.

보증금에서 수리비를 빼겠다고 할 때 3단계

1. 입주 사진·퇴거 사진으로 상태 입증 — 퇴거 1~2주 전에 한 번, 짐을 뺀 직후 한 번, 방 전체 영상과 손상 부위 근접 사진을 남기세요. 입주 사진이 없으면 매물 사진이나 중개사와의 대화를 찾아보세요.
2. 항목별 견적서와 영수증 요구 — 자재비·인건비·시공 면적이 나뉜 견적서, 부분 보수가 불가능한 이유, 기존 시설의 설치 시기를 요청하세요. 구두 합의는 하지 말고 문자로 남깁니다.
3. 합의가 안 되면 조정 신청 — 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 조정을 신청할 수 있고, 소송 전 단계로 대한법률구조공단 바로가기에서 상담을 받을 수 있습니다.

밑줄 친 「대한법률구조공단 바로가기」(↗)를 누르시면 새 탭에서 해당 사이트로 이동합니다(이 글은 그대로 남아요).

집주인이 정당한 근거 없이 보증금 반환을 미루면 오히려 지연이자 문제가 생길 수 있습니다. 협의 문구는 이 정도면 충분합니다. "입주 당시 사진과 현재 상태를 함께 확인하고 싶습니다. 손상 원인, 보수 범위, 견적서를 기준으로 제가 부담할 부분을 구분해 주세요."

퇴거 전 체크리스트

• 계약서 특약에서 도배·장판·청소·설치물 철거 문구 확인
• 퇴거 1~2주 전 방별 영상과 손상 부위 사진 촬영
• 열쇠·리모컨 개수 확인 (입주 때 받은 개수 그대로)
• 관리비·가스·전기 정산 영수증 확보
• 집주인과 함께 점검하고 확인 내용을 문자로 남기기
• 직접 보수할 부분은 부분 시공 견적과 비교한 뒤 결정

정리하며

원상복구 비용의 핵심은 총액이 아니라 항목별 내역입니다. 벽 한 면 10만~28만원짜리 문제가 집 전체 240만~300만원 청구로 둔갑하지 않도록, 항목마다 통상손모인지, 부분 보수 범위인지, 감가상각이 적용되는지 확인하세요.

집주인이든 세입자든 도배·장판 금액을 평형별로 미리 계산해 보고 싶다면 도배 견적 계산기에서 로그인이나 연락처 없이 무료로 확인할 수 있습니다.

대표 이미지: Point3D Commercial Imaging Ltd. / Unsplash