원상복구 비용 — 이사 나갈 때 보증금에서 실제로 얼마 빠질까 (전세·LH·상가 차감액 비교)

원상복구 비용이 걱정돼서 이 글을 찾으셨다면, 먼저 이 한 줄부터 기억하세요. 보증금에서 빠지는 금액은 "수리비 견적"이 아니라 "수리비 × 남은 가치 + 합의된 정액"으로 정해집니다. 같은 훼손이어도 어디에 사느냐(일반 전세·LH 공공임대·상가)에 따라 계산법이 완전히 다릅니다.

도배·장판·문틀 같은 항목별 금액은 전세 퇴거 원상복구 비용 항목별 정리에서 이미 다뤘어요. 이 글은 한 단계 위, "그래서 보증금 통장에 최종적으로 얼마가 찍히는가"를 주거 유형별로 비교합니다. 24평/59타입이든 34평/84타입이든 정산 구조는 똑같고, 달라지는 건 면적에 곱해지는 단가뿐이에요. 실제 견적 데이터 1,000건+ 기준으로 정리했습니다.

한눈에 보는 원상복구 비용 — 유형별 차감 범위

왜 같은 "원상복구"인데 금액이 이렇게 갈릴까

숫자가 벌어지는 이유는 세 가지입니다.

1. 기준 상태가 다릅니다. 주거용은 "입주한 날의 상태"가 기준이고, 낡은 부분은 집주인 몫입니다. 상가는 계약서에 적은 반환 상태(공실 상태·골조 상태 등)가 기준이라 철거 범위가 훨씬 커져요.
2. 감가 적용 여부가 다릅니다. LH는 감가율을 공식 기준으로 계산하고, 일반 전세는 협의로 정합니다. 상가는 감가 없이 철거·복구 실비가 그대로 청구되는 경우가 많아요.
3. 면적당 단가가 아니라 범위로 정해집니다. 같은 20평 상가도 가벽·천장만 걷는 현장과 바닥·주방설비·덕트·배관까지 걷는 현장은 견적이 200만원과 350만원으로 갈립니다. 업종(사무실 vs 식당)이 달라도 철거 대상 시설이 달라지고요.

LH·행복주택: 유보금과 감가 계산법

LH는 일반 전세와 달리 계산식이 공개돼 있어서 미리 내 부담액을 계산할 수 있습니다. 핵심은 "산 기간"이 아니라 "그 자재가 설치된 연수"로 깎는다는 점이에요.

• 도배·장판: 수선주기 10년 (10년 초과 시 임차인 부담 0원)
• 주방가구·신발장·타일: 20년
• 창호: 25년
• 보일러: 11.3년
• 빌트인 가전: 냉장고·에어컨 7년, 세탁기·인덕션·디지털도어록 5년

감가율은 개월 단위로 계산합니다. 설치 3년 6개월 된 도배라면 35%를 빼고 65%만 내요.

계산 예시 — 침실 장판 한 폭

길이 3.5m 침실의 장판 한 폭(폭 1.8m)은 6.3㎡입니다. 2025년 표준단가 ㎡당 22,400원을 곱하면 141,120원이고, 설치 후 경과 연수에 따라 이렇게 줄어요.

여기서 놓치기 쉬운 함정이 하나 있어요. 입주 전 이미 깔려 있던 장판이면 내가 산 기간이 아니라 설치 연수로 계산됩니다. 2016년에 깐 장판이 그대로인 집에 2022년 말 입주해서 올해 말 나간다면 거주 4년 기준으로는 84,672원이지만, 장판 경과연수가 10년이라 부담은 0원입니다. 반대로 입주할 때 장판을 새로 깔아줬다면 4년 기준 계산이 맞아요.

도배도 같은 방식입니다. 벽체 ㎡당 14,900원에 최소 폭 단위로 계산하니, 벽 한 면(예: 가로 3.5m × 높이 2.4m = 8.4㎡)은 단순 곱셈으로 약 125,000원이 상한선 감각이에요. 여기에 설치 연수 감가를 적용하면 훨씬 줄어듭니다.

유보금은 0·20·40·60만원 중 하나

퇴거를 신청하면 관리사무소가 퇴거 2주 전쯤 사전점검을 하고, 시설 상태에 따라 유보금을 0원, 20만원, 40만원, 60만원 중 하나로 걸어 둡니다. 유보금은 정산 전까지 묶이니, 이사 갈 집 잔금을 1원 단위로 딱 맞춰두면 몇십만 원이 비어서 곤란해져요. 보증금이 당일에 100% 들어온다고 가정하지 마세요.

못 자국·정수기 타공 — 얼마까지 나올까

못 자국은 크기와 개수가 청구 여부를 가릅니다.

부분 도배는 조각만 덧붙이면 기존 벽지의 탈색과 엠보싱 단차 때문에 티가 납니다. 그래서 구멍을 퍼티로 메우고(건조 시 5~10% 수축하니 2차 덧바름 후 샌딩) 해당 벽 한 면을 통째로 재시공하는 게 표준이에요. 청구 범위도 이 "한 면"이 기준이지 방 전체가 아닙니다.

정수기를 달았다면 싱크대 상판에 10~15mm 안팎의 호스 구멍이 남아요. 이전 설치·철거비는 브랜드별로 2만~4만원 선이라 렌탈 계약에 이전 철거 서비스가 포함됐는지 확인하는 게 먼저입니다. 새로 설치한다면 무타공 어댑터(무상 또는 1만~2만원대 부품비)로 처음부터 구멍을 안 내는 쪽이 퇴거 때 훨씬 편해요.

붙박이장이나 시스템 수납을 직접 설치했다면 철거·벽 복구 범위가 따로 생깁니다. 설치 구조별 비용은 붙박이장 평형별 비용 글에서 다뤘으니 같이 보세요.

상가·사무실 원상복구 비용

상가는 주거용과 달리 감가가 없고, "어디까지 철거하느냐"가 곧 금액입니다.

• 20평 상가: 업체별로 200만원~350만원 (철거 범위·난이도 차이)
• 같은 20평도 가벽·천장만 철거 vs 바닥·주방시설·덕트·배관까지 철거는 비용 구조가 다름
• 천장 텍스: 자재+시공 평당 8만~9만원, 과거 7만원대, 10평대 소규모는 평당 10만원 초과 (면적이 작을수록 평당 단가 상승)
• 시공 속도: 숙련자 2명이 하루 20~30평 정도

2025년 7월 11일 이후 폐업이라면 점포철거비 지원이 전용면적 3.3㎡당 20만원 이내, 최대 600만원까지 안내됩니다. 2023년 1월 1일~2025년 7월 10일 사이 폐업은 최대 400만원 기준이에요. 철거 견적을 받기 전에 지원 대상인지 먼저 확인하세요.

두 곳 이상에서 견적을 받을 때는 "총액"이 아니라 내역을 비교하세요. 인건비·폐기물 처리비·장비비가 어디에 포함됐는지에 따라 같은 범위도 금액이 달라집니다. 가벽을 복원해야 하는 현장이라면 스터드 골조에 석고보드를 양면 2겹으로 올리는 건식 벽체가 표준 공법이고, 옥상까지 이어진 덕트 철거에는 스카이 크레인 같은 장비비가 추가될 수 있어요.

원상복구 비용 회계처리 (사업자용)

사무실·상가 임차인이라면 원상복구 비용의 회계처리도 알아야 합니다.

• 복구충당부채: 복구 의무가 있으면 예상 복구비용을 현재가치로 할인해 설비 취득원가에 포함하고 부채로 인식합니다. 예상 복구비용 1,000, 할인율 10% 가정이면 취득원가가 5,000에서 5,621로 늘고, 5년 감가상각 시 연 1,124(5,621 ÷ 5)씩 비용으로 잡혀요.
• 증빙: 건당 3만원(부가세 포함)을 넘는 지출은 세금계산서·계산서·신용카드매출전표·현금영수증 중 하나가 있어야 합니다. 3.3% 원천징수를 제대로 한 인건비는 별도 적격증빙이 없어도 돼요.
• 자본적 vs 수익적 지출: 철거비를 한 번에 경비 처리할 수 있는지는 성격에 따라 갈리니 세무사와 확인하세요.

보증금 돌려받기 전 체크 5가지

1. 입주 사진·영상 확인 — 분쟁의 최우선 증거입니다.
2. 설치 연수 확인 — 도배·장판이 언제 시공됐는지 알면 감가 부담이 달라집니다 (LH는 10년 초과 0원).
3. 금액이 아닌 내역 요구 — "수리비 100만원"이라는 총액이 아니라 항목·면적·단가를 서면으로 받으세요.
4. 잔금 여유 확보 — 유보금과 공제 때문에 보증금이 당일 전액 입금되지 않을 수 있어요.
5. 정수기·TV 타공 사전 정리 — 마개·퍼티로 막아 두고 사진을 남기면 차감액이 줄어듭니다.

내 집 기준 비용은 계산기로

원상복구를 피하는 가장 확실한 방법은 퇴거 전에 내 집 도배·바닥 보수 범위를 숫자로 확인해 두는 거예요. 평형만 넣으면 로그인·연락처 없이 무료로 보수 비용 범위를 볼 수 있습니다.

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대표 이미지: Thuy Duong Nguyen / Unsplash